ต่างชาติกับที่ดินไทย: ไม่ใช่ตัวกระตุ้นเศรษฐกิจ

เรามักมีความคิดที่จะให้ต่างชาติซื้อที่ดิน ซื้อห้องชุด 100% หรือให้เช่าที่ดิน 99 ปีไปเลย นัยว่าเพื่อเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจ นี่เป็นข้อคิดที่เป็นจริงหรือไม่เพียงใด เราลองมาตรองดู
แต่อันที่จริง การที่มีต่างชาติมาลงทุนซื้อที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อื่นในบ้านเรา ถึงแม้จะเป็นการเก็งกำไร แต่ก็แสดงให้เห็นว่า ประเทศเรามีอนาคต มีสิ่งดีที่พวกเขาสนใจมาลงทุน ไม่เช่นนั้นคงไม่มา แต่เราควรให้ต่างชาติมาลงทุนในกรณีนี้หรือไม่ นี่เป็นประเด็นที่น่าสนใจเป็นอย่างยิ่ง

ประสบการณ์ต่างประเทศ
ผมได้ส่ง email ไปสอบถามผู้รู้ซึ่งเป็นเพื่อนผมในประเทศต่าง ๆ โดยเริ่มต้นที่ประเทศพี่เบิ้มคือ สหรัฐอเมริกา นายซิรินซิออน (Mr.John Cirincione) <3> ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินให้กับกิจการของรัฐ กล่าวว่า ในสหรัฐอเมริกาแทบไม่มีข้อจำกัดในการถือครองอสังหาริมทรัพย์โดยคนต่างชาติ มีชาวญี่ปุ่น ยุโรป ตะวันออกกลาง และอื่น ๆ ไปซื้ออสังหาริมทรัพย์กันมากมายในประเทศนี้ ถึงขนาดมีการตั้งสมาคมนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติ ( www.afire.org ) ด้วยซ้ำ
.
ที่ แคนาดา ก็คล้ายคลึงกัน โดย นายลอ (Mr.Kenneth Lau) <4> ผู้บริหารประจำภูมิภาคของสำนักงานประเมินค่าทรัพย์สินของรัฐ ให้ข้อมูลว่าชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ เพียงแต่ต้องเสียภาษีหัก ณ ที่จ่าย นอกจากนี้ยังสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ผ่านการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์
.
สำหรับใน ออสเตรเลีย ซึ่งเป็นประเทศที่มีขนาดใหญ่เช่นกัน ศ.คูเปอร์ (Prof.John M. Cooper) <5> อดีตผู้เชี่ยวชาญที่มาประจำการในไทยถึง 5 ปี กล่าวว่า ออสเตรเลียก็ไม่มีข้อจำกัดในการครอบครองที่ดินและอสังหาริมทรัพย์โดยคนต่างชาติ (ยกเว้นสถานที่สำคัญทางประวัติศาสตร์) แต่สำหรับทรัพย์สินที่มีราคาสูงเป็นพิเศษ ผู้ซื้อต้องได้รับการอนุมัติจากคณะกรรมการพิจารณาการลงทุนต่างชาติ (www.firb.gov.auj) ซึ่งโดยมาก 99% มักได้รับอนุมัติ
.
ในประเทศ อังกฤษ นายแซนเดอร์สัน (Mr.Paul Sanderson) <6> ผู้บริหารระดับสูงของสำนักงานกลางประเมินค่าทรัพย์สิน ก็กล่าวว่าอังกฤษไม่มีข้อจำกัดใด แต่ต้องดำเนินการซื้อ / ขายอย่างโปร่งใสตามพิธีการ เพื่อป้องกันการฟอกเงิน หรือกิจกรรมอื่นที่เข้าข่ายอาชญากรรมทางเศรษฐกิจ
.
ส่วนประเทศเพื่อนบ้านที่ทันสมัยอย่าง สิงคโปร์ นั้น นายฟู่ (Mr.Jeffrey Foo) <7> อดีตนายกสมาคมตัวแทนนายหน้าอสังหาริมทรัพย์สิงคโปร์ ให้ความเห็นว่า ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ ส่วนกรณีที่ดิน ต้องได้รับการอนุมัติจากรัฐบาล และซื้อได้ในขนาดไม่เกิน 348 ตรว . ยกเว้นที่เกาะเซ็นโตซ่า ที่มีการถมทะเลมาจัดสรรที่ดินเป็นรีสอร์ทหรู ชาวต่างชาติสามารถซื้อที่ดินได้ในขนาดใหญ่กว่านี้
.
ส่วนประเทศ เวียตนาม ซึ่งเป็นรัฐสังคมนิยม นายทวน (Mr.Ngoc-Tuan Dao, ชาวเวียตนามนิยมให้เรียกชื่อหลังของชื่อตัว ) <8> นักกฎหมายและรองผู้อำนวยการฝายฝึกอบรมของรัฐวิสาหกิจประเมินค่าทรัพย์สินที่ใหญ่ที่สุดในเวียตนามกล่าวว่า ชาวต่างชาติไม่ได้รับอนุญาตให้ซื้อที่ดิน แต่สามารถเช่าที่ดินได้ในโครงการพัฒนาที่ดินที่ทางราชการกำหนด
.
ในราชอาณาจักร กัมพูชา นายนง (Mr.Nong Piseth) <9> ผู้อำนวยการกองประจำกระทรวงการคลัง กล่าวว่า ชาวต่างชาติไม่สามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในกัมพูชา แต่สามารถเช่าได้ในระยะเวลา 70 ปี (ต่ออายุได้อีก หากเจ้าของยินยม) นอกจากนี้ยังไม่จำกัดในการนำเงินเข้าออกประเทศอีกด้วย
.
.
ประมวลภาพรวมในต่างประเทศ
จะเห็นได้ว่าประเทศขนาดใหญ่ เช่น สหรัฐอเมริกา แคนาดา ออสเตรเลีย ไม่ห่วงการลงทุนต่างชาติในประเทศตน อย่างกรณีสหรัฐอเมริกา มีขนาดที่ดินใหญ่กว่าไทยถึง 18 เท่า มีขนาดเศรษฐกิจใหญ่กว่าไทยถึง 22 เท่า <10> จะไปกลัวนักลงทุนต่างชาติทำไม ก็คงคล้าย ๆ กรณีไทยกับลาว เราคงไม่กลัวเศรษฐีลาวมาลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย ถ้าไม่ใช่ประเด็นการเมือง นักลงทุนลาวมาซื้อเท่าไหร่ ไทยก็ไม่สะเทือน ส่วนกรณีอังกฤษก็คล้ายกับประเทศอุตสาหกรรมอื่น แม้เป็นประเทศที่มีขนาดเล็ก แต่ทรัพย์สินราคาแพงระยับ เศรษฐีต่างชาติคงไม่มีสิทธิกลืนประเทศอังกฤษเป็นแน่แท้
.
สำหรับประเทศในแถบนี้คือสิงคโปร์นั้น เขาให้ซื้อแต่อาคารชุดพักอาศัยและพาณิชยกรรม ส่วนที่ดินก็แทบจะถือว่าไม่ให้ซื้อก็ว่าได้ และราคาที่ดินเช่นที่เกาะเซ็นโตซ่าก็ตกตารางวาละถึง 410,000 บาท <11> ส่วนประเทศเวียตนามและกัมพูชาที่ล้าหลังกว่าไทย ก็ยังไม่อนุญาตให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ แต่ต่างชาติก็แห่กันไปลงทุนโดยไม่ยี่หระใดๆ
.
.
ไม่ต้องล่อด้วยกรรมสิทธิ์ที่ดิน
ผมจำได้ว่าสมัยก่อนเกิดวิกฤติปี 2540 สิงคโปร์อนุญาตให้คนต่างชาติซื้อห้องชุดได้ตั้งแต่ชั้น 5 ขึ้นไป ชั้นล่าง ๆ ห้ามซื้อ (สงสัยกลัวถูกยกไปทั้งแท่ง .. ฮา) แต่พอเกิดวิกฤติ ก็ให้ซื้อได้หมด เพื่อหวังจูงใจให้มาลงทุน (ขอให้มาเถอะ จะอดตายอยู่แล้ว) ประเทศทุนนิยมทุกประเทศในภาคพื้นเอเซียอาคเนย์ทั้งไทย มาเลเซีย ฟิลิปปินส์ อินโดนีเซีย ต่างผ่อนคลายกฎหมายให้ต่างชาติสามารถซื้อห้องชุดได้ และสามารถซื้อที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยได้ โปรดดูรายละเอียดจากกรมที่ดิน <12>
.
แต่ในยามภาวะเศรษฐกิจตกต่ำปี 2540-2543 แทบไม่มีต่างชาติรายใดมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ จะเห็นได้ว่าในช่วงปี 2542-5 มีต่างชาติมาซื้อห้องชุดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเพียง 5,465 ล้านบาท หรือประมาณ 1.2% ของอาคารชุดทั้งหมดในเขตดังกล่าว <13> จนสุดท้ายเมื่อปี 2547 จึงยกเลิกให้ต่างชาติซื้อห้องชุด 100% เพราะที่ผ่านมาไม่ค่อยมีคนต่างชาติซื้อ <14> ยกเว้นที่ซื้อในราคาถูก ๆ แบบ " ขายยกเข่ง " อย่างกรณี ปรส. เท่านั้น และที่ต่างชาติไม่มาซื้อก็เพราะว่าในช่วงเวลาดังกล่าว ซื้อไปราคาก็ไม่ขึ้น ( แถมอาจตกต่ำลงเสียอีก ) ผิดกับช่วงก่อนหน้านั้น ราคาขึ้นเร็วกว่าเงินฝากเสียอีก จึงทำให้ต่างชาติมาซื้อบ้าน ที่ดิน และห้องชุดเก็งกำไรกันมากมาย ( อย่างผิดกฎหมาย – ผ่านคนรู้จัก ) ทั้งที่ช่วงนั้นไทยไม่ได้ยอมให้ต่างชาติซื้อแต่อย่างใด
.
ในทางตรงกันข้าม ประเทศสังคมนิยม เช่น จีน เวียตนามและกัมพูชา เขาไม่อนุญาตให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ ให้แต่เช่าระยะยาว แต่ก็มีต่างชาติไปลงทุนประเทศเหล่านั้นก้นมหาศาล นี่แสดงชัดเจนว่า การ " ล่อ " ด้วยการถือครองที่ดิน ไม่ใช่ประเด็นเสียแล้ว แนวคิดการให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ จึงควรทบทวน
.
.
อย่าเข้าใจผิด
มีบางคนบอกว่า นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ข้ามชาติลงทุนในยุโรปตะวันออกมหาศาลกว่าการซื้อขายภายในประเทศเสียอีก อันนี้เป็นความเข้าใจผิด หลักพื้นฐานของอสังหาริมทรัพย์ (real estate) ก็คือ อสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องของการใช้สอยภายในประเทศเป็นสำคัญ นักลงทุนต่างชาติเขาแค่สนใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่โดดเด่น (prime) เป็นสำคัญ ซึ่งเป็นส่วนน้อย อสังหาริมทรัพย์หลักในประเทศส่วนใหญ่คือที่อยู่อาศัยถึง 90%
.
ยกตัวอย่างกรณีประเทศไทย มีบ้านทั้งหมดประมาณ 20,089,221 หน่วย <15> หากบ้านหน่วยหนี่งมีราคาเฉลี่ย 815,789 บาท <16> มูลค่าที่อยู่อาศัยในประเทศจะมีสูงถึง 16,389 พันล้านบาท หรือสูงกว่าผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติ ณ ราคาตลาด ปี 2550 ซึ่งมีมูลค่า 8,493 พันล้านบาท <17> ถึง 2 เท่า ขณะที่มูลค่าการลงทุนของต่างชาติโดยรวมตามการส่งเสริมการลงทุนในปี 2551 มีมูลค่าเพียง 746.667 พันล้านบาท <18> หรือ 4.6% ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยในประเทศไทยเท่านั้น)
.
ยิ่งกว่านั้นหากพิจารณาว่าการลงทุนของต่างชาตินั้นแม้จะประกอบไปด้วยเครื่องจักร บุคลากร เงิน และอสังหาริมทรัพย์ แต่เชื่อว่าอสังหาริมทรัพย์ (ที่ดิน โรงงานหรือสถานประกอบการ) เป็นเพียงปัจจัยการผลิตไม่ถึง 10% ของการลงทุนของต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มใหญ่ที่มาลงทุนด้านธุรกิจและอุตสาหกรรมทั่วไป นอกจากนี้ช่วงชีวิตของธุรกิจหรืออุตสาหกรรมต่าง ๆ มีอายุประมาณ 5-20 ปี เป็นสำคัญ จึงไม่จำเป็นต้องถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน
.
.
ส่งเสริมการลงทุนต่างชาติให้ถูกทาง
ความจริงประเทศไทยเติบโตและมั่งคั่งจนถึงวันนี้ได้ ก็เพราะการลงทุนจากต่างประเทศ (Foreign Direct Investment, FDI) โดยแท้ โดยเฉพาะการลงทุนของญี่ปุ่นภายหลังข้อตกลง Plaza Accord <19> ในปี 2528 ที่ประเทศยักษ์ใหญ่ตกลงร่วมกันแทรกแซงค่าเงินสหรัฐอเมริกาให้อ่อนค่าลงและทำให้ค่าเงินเยนแช็งขึ้น ญี่ปุ่นก็ไม่อาจส่งสินค้าไปขายในสหรัฐอเมริกาได้สะดวก จึงทำให้เกิดการลงทุนของญี่ปุ่นไปทั่วเอเซียทางด้านอุตสาหกรรมเพื่อส่งไปขายยังยุโรปและสหรัฐอเมริกาแทนการผลิตในญี่ปุ่นเอง และทำให้ญี่ปุ่นสามารถไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ทั่วโลก เพราะค่าเงินแข็งขึ้นจาก 240 เยนต่อดอลลาร์เป็นประมาณ 120 เยนภายในเวลา 2 ปี
.
อย่างไรก็ตาม FDI ควรจะมุ่งเน้นในด้าน การลงทุนพัฒนาอุตสาหกรรมทั้งหลายเพื่อการส่งออก โดยเราไทยอาจให้ใช้ที่ดินฟรีหรือเช่าที่ดินในราคาต่ำเพื่อจูงใจให้มาลงทุนด้วยซ้ำไป โดยหวังผลให้เกิดการพัฒนาเศรษฐกิจและการจ้างงานเป็นสำคัญ นอกจากนี้ยังควรให้มาลงทุนในการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ (mega-projects) โดยเฉพาะที่เกี่ยวข้องกับโครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภค
.
ส่วนการลงทุนด้านพัฒนาที่ดินไม่จำเป็นต้องส่งเสริม ถือเป็นกิจกรรมทางเศรษฐกิจที่สามารถทำได้โดยเฉพาะในการซื้ออาคารชุดพักอาศัย เพราะหากประเทศไทยมีศักยภาพทางเศรษฐกิจ ต่างชาติก็ย่อมจะมาซื้อทรัพย์สินเอง ส่วนการทำตัวเป็นนักพัฒนาที่ดินโดยนักลงทุนต่างชาติก็สามารถทำได้ การแข่งขันกับนายทุนไทยจึงอาจเกิดขึ้น อาจมีเสียงไม่พอใจจากนายทุนไทยบ้าง แต่ก็คงต้องปล่อยไปเพราะการแข่งขันจะทำให้ผู้บริโภคได้ประโยชน์ และรัฐบาลพึงยึดผลประโยชน์ของผู้บริโภคเป็นสำคัญ เพียงแต่รัฐบาลต้องควบคุมไม่ให้เกิดการครอบงำตลาดหรือกรณีฉ้อฉลอื่น
.
.
ที่ดินไม่จำเป็นต้องขายต่างชาติ
ในความเป็นจริงแล้วที่ดินไทย ไม่จำเป็นต้องขายใคร ไม่ผิดกติกาสากล เพราะนักลงทุนต่างชาติมีลู่ทางอื่นมากมายในการลงทุนที่ได้ผลตอบแทนสูง ถอนทุนง่าย เร็ว และซับซ้อนน้อยกว่าการซื้ออสังหาริมทรัพย์เสียอีก เช่น การซื้อหุ้น พันธบัตร การลงทุนในกองทุนต่าง ๆ ในการเจรจา FTA ไม่มีความจำเป็นที่จะต้องเปิดให้ใครในเรื่องทรัพยากรธรรมชาติและที่ดินอยู่แล้ว
.
การที่ต่างชาติมาลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จึงไม่ได้ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจแต่อย่างใด เป็นเพียงการทำธุรกิจของกลุ่มนายหน้าข้ามชาติหรือเจ้าของที่ดินหรือเจ้าหน้าที่ของรัฐที่หาผลประโยชน์จากการนี้มากกว่า ตัวอย่างหนึ่งก็คือ ในปัจจุบันมีกรณีที่ชาวต่างชาติมา " ยึด " ที่ดินในพื้นที่ท่องเที่ยวทั้งภูเก็ตและสมุย กรณีเหล่านี้เกิดขึ้นได้ก็เพราะการฉ้อฉลร่วมกับเจ้าหน้าที่ท้องถิ่นและชาวบ้านที่เกี่ยวข้อง ซึ่งควรเร่งดำเนินการแก้ไขก่อนจะกลายเป็นปัญหาใหญ่โตในอนาคต
.
ลองตรองให้รอบด้านนะครับ

ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย